Fiche pratique

Montant du loyer d'un logement du secteur privé

Vérifié le 09/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le loyer d'un logement vide ou meublé est en principe fixé librement par le propriétaire. Toutefois, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces villes, le loyer d'un logement loué avec un bail d'habitation ou un bail mobilité est plafonné lors de sa remise en location (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire). Attention, des règles spécifiques s'appliquent à Paris et Lille (et Hellemmes ou Lomme).

Dans les communes situées en zone tendue, les loyers des logements vides ou meublés sont encadrés.

Ne sont toutefois pas concernés les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-locations.

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location (bail).

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.

Après moins de 18 mois d'inoccupation

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :

S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédent locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

  • au dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire si une rĂ©vision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
  • Ă  la variation de l'IRL publiĂ© Ă  la date de signature du nouveau bail si aucune rĂ©vision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
  • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement (le recours Ă  un avocat n'est pas obligatoire).

 Ă€ noter

le montant du loyer appliqué par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

  • Le nouveau loyer peut ĂŞtre fixĂ© au-delĂ  de la variation de l'IRL si le bailleur a financĂ© des travaux :

    • d'amĂ©lioration (hors travaux d'Ă©conomie d'Ă©nergie ayant donnĂ© lieu Ă  une majoration de loyer pour rĂ©duction de charges),
    • ou de mise aux normes de dĂ©cence du logement louĂ©.

    Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
    • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement (le recours Ă  un avocat n'est pas obligatoire).

     Ă€ noter

    le montant du loyer appliqué par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

  • Le nouveau loyer est fixĂ© librement si :

    • des travaux d'amĂ©lioration ont Ă©tĂ© menĂ©s pour un montant au moins Ă©gal Ă  la dernière annĂ©e de loyer,
    • depuis moins de 6 mois.

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
    • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement (le recours Ă  un avocat n'est pas obligatoire).

     Ă€ noter

    le montant du loyer appliqué par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

  • le montant d'un loyer dĂ©terminĂ© par rĂ©fĂ©rence aux loyers pratiquĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire, Ă©ventuellement rĂ©visĂ© sur l'IRL si cela n'a pas Ă©tĂ© fait dans les 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
  • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement (le recours Ă  un avocat n'est pas obligatoire).

Après plus de 18 mois d'inoccupation

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu'une clause inscrite dans le bail le prévoit.

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, les règles de fixation du loyer d'un logement vide ou meublé diffèrent lorsque le logement est mis en location (nouveau locataire) ou lorsque le bail est renouvelé (même locataire).

Les loyers des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah font l'objet de plafonds spécifiques.

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location (bail).

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.

Simulateur
Vérifier si un logement est situé en zone tendue

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