Un prêt bancaire "classique" doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir :

• d'acheter un terrain à bâtir,
• de construire un logement,
• d'acheter un logement,
• d'acheter un logement et d'y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien,
• d'acheter des parts de sociétés immobilières.

Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêt notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.

Durée

La durée d'un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier.

La durée moyenne d'un prêt immobilier est de 20 à 25 ans, mais un prêt immobilier peut aller jusqu'à 30 ou 35 ans.

Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir :

• d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, sauf en cas de renégociation ou de rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
• ou d'un taux révisable (ce taux varie en fonction de l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, différentes banques peuvent vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

Garantie du banquier

La banque peut exiger une garantie, pour s'assurer du paiement des mensualités de votre crédit, en cas de défaillance de votre part.

Elle peut vous imposer :

• un cautionnement bancaire,
• une hypothèque du bien,
• le privilège du prêteur de deniers.

Assurance emprunteur

Le prêteur peut exiger que vous souscriviez une assurance emprunteur. Dans ce cas, il fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.

Cependant, il ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par le prêteur.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

Domiciliation bancaire

Le prêteur peut conditionner l'offre de prêt à la domiciliation de vos revenus d'activité dans son établissement. Il peut le faire sous réserve de vous faire bénéficier d'un avantage individualisé.

Le prêteur ne peut pas exiger une domiciliation d'une durée supérieure à 10 ans suivant la conclusion du contrat (ou de son avenant). À la fin de ce délai, vous conservez l'avantage individualisé.

La durée de domiciliation ne peut pas excéder la durée du contrat.

L'offre de prêt doit mentionner clairement la durée de domiciliation, les frais d'ouverture et de tenue de compte ainsi que l'avantage individualisé consenti par le prêteur.

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit se conformer à certaines obligations :

• vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement,
• évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle s'appuie notamment sur les informations relatives à votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes),
• consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Envoi de l'offre

Si la banque accepte votre demande de prêt, la banque doit vous adresser gratuitement une offre de prêt, ainsi qu'à vos éventuelles cautions.

Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

Contenu

Fiche d'information standardisée européenne (FISE)

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par les établissements qui proposent des crédits immobiliers.

Chaque établissement doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit ou sur tout autre support durable, au plus tard lorsqu'il émet son offre de prêt.

Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée.

En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser les implications de chaque offre de prêt.

Le TAEG permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).

Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte :

• le taux d'intérêt,
• les frais de dossier,
• les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt,
• le coût de l'assurance emprunteur,
• le coût des garanties (frais de l'hypothèque ou du cautionnement),
• le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier,
• et tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (ouverture d'un compte bancaire, ...),

Les établissements de crédit ont l'obligation d'indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu'ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l'usure. Il existe différents taux de l'usure fixés en fonction de la somme empruntée et de la durée du prêt.

Délai de réflexion

Pour être valable, l'offre doit être acceptée au terme d'un délai minimal de réflexion incompressible.

Ce délai est de 10 jours calendaires. Il débute le lendemain du jour de la réception de l'offre. Il est donc possible de retourner l'offre au prêteur dès le 11e jour par courrier daté et signé.

Par exemple : une offre de prêt reçue le 1er février ne peut être acceptée qu'à partir du 12 février.

Jusqu'à l'acceptation de l'offre, l'acheteur ne doit recevoir aucun versement du prêteur.

Durée de validité de l'offre

Le prêteur doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours calendaires (à partir du moment où vous la recevez).

Aucun versement de fonds ne peut être effectué avant la fin du délai de réflexion.

Quand l'opération se déroule avec l'intervention d'un notaire, les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l'acte devant celui-ci.

S'il s'agit de financer des travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l'offre.

S'il s'agit de financer une construction ou un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur. Dans ce cas, les fonds sont débloqués selon ce calendrier.

Une fois le prêt mis en place, les remboursements doivent être effectués selon le tableau de financement remis à l'emprunteur.

Un remboursement par anticipation est également possible.

En cas de difficultés à rembourser le prêt, différents dispositifs existent.