Fiche pratique

Habitat insalubre

Vérifié le 06/12/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Si un immeuble ou un logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou du voisinage, le préfet peut engager une procédure d'insalubrité. Selon l'urgence, certaines mesures peuvent êtres prises (évacuation, démolition ....). La procédure d'insalubrité concerne uniquement l'état de l'immeuble ou du logement ou ses conditions d'occupation. S'il s'agit d'un problème de solidité, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine).

Un immeuble (ou ses parties communes) est considéré comme insalubre si son état ou de ses conditions d'occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage.

L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation, par exemple :

  • SalubritĂ© et sĂ©curitĂ© du bâtiment (structure, Ă©tanchĂ©itĂ© et isolation thermique)
  • Risques sanitaires particuliers et sĂ©curitĂ© (plomb, amiante, rĂ©seau d'Ă©lectricitĂ© ou de gaz...)
  • Équipements collectifs (dispositifs d'Ă©vacuation des dĂ©chets, des eaux usĂ©es et raccordement)
  • Usage et de l'entretien (usage des lieux, activitĂ©s nuisibles, propretĂ©, maintenance lĂ©gère, prĂ©sence d'animaux nuisibles (insectes, rongeurs...).

Toute personne (occupant, voisin, association...) ayant connaissance de faits révélant l'insalubrité d'un immeuble doit avertir le maire de la commune. Ces faits doivent être signalés par tous moyens (appel téléphonique, courrier...).

Où s’adresser ?

Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) doivent intervenir pour visiter l'immeuble et réaliser un rapport. Ce rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).

Le préfet informe par courrier le syndic de copropriété qu'une réunion va se tenir avec le Coderst. Ce courrier doit lui être parvenu au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion pour qu'il puisse produire ses observations. Le syndic doit en avertir l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception pour qu'ils puissent produire leurs observations.

Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant d'y remédier. Le préfet est tenu de suivre son avis et de prendre un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

 Attention :

la procédure d'insalubrité s'applique à l'état de l'immeuble ou ses conditions d'occupation. Si le problème est lié à la solidité, il faut utiliser la procédure de péril.

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité de l'immeuble.

L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.

L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet peut accompagner son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le syndic est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.

Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.

L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.

L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.

Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le syndic. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate des occupants ou la démolition de l'immeuble.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Si les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai, le syndic de copropriété est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux sont effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.

Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.

En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.

Le paiement du loyer doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté.

En cas d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux, un hébergement doit être proposé aux occupants. En revanche, en cas d'interdiction définitive d'habiter dans les lieux, un relogement doit être proposé aux occupants.

Le syndic doit proposer un hébergement temporaire aux occupants (dans un hôtel, par exemple).

  Ă€ savoir

en cas de défaillance du syndic, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour trouver un hébergement temporaire aux occupants aux frais du syndic et majorés d'intérêts. Le syndic peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Le syndic doit proposer le relogement définitif des occupants. Le nouveau logement doit être décent et correspondre aux besoins des occupants (par exemple, proximité géographique des lieux d'école).

  Ă€ savoir

en cas de défaillance du syndic, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du syndic et majorés d'intérêts. Le syndic peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Un logement est considéré comme insalubre lorsqu'il est dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage de fait de son état ou de ses conditions d'occupation.

L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation.

L'évaluation de l'état d'insalubrité est notamment appréciée au regard des éléments suivants :

  • Éclairement naturel des pièces principales
  • Structures du logement (organisation intĂ©rieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, Ă©tat des surfaces)
  • Risques spĂ©cifiques (installations de combustion, toxiques prĂ©sents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes)
  • HumiditĂ©, aĂ©ration des pièces
  • des Ă©quipements (alimentation en eau potable, Ă©vacuation des eaux usĂ©es, Ă©lectricitĂ©, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d'eau)
  • Usage et entretien des lieux (propretĂ© courante, mode d'occupation, sur-occupation).

Toute personne (occupant, voisin, association...) ayant connaissance de faits révélant l'insalubrité d'un logement doit avertir le maire de la commune. Ces faits doivent être signalés par tous moyens (téléphone, mail, courrier...).

Où s’adresser ?

Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) doivent intervenir pour visiter le logement et réaliser un rapport. Ce rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).

Le préfet informe par courrier le propriétaire du logement qu'une réunion va se tenir avec le Coderst. Ce courrier doit lui être parvenu au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion pour qu'il puisse produire ses observations. Le propriétaire doit également prévenir les locataires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, pour qu'ils puissent produire leurs observations.

Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant d'y remédier. Le préfet est tenu de suivre son avis et de prendre un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

 Attention :

la procédure d'insalubrité s'applique à l'état du logement ou ses conditions d'occupation et non à sa solidité dont les désordres sont traités par la procédure de péril.

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité du logement.

L'arrêté est notifié au propriétaire du logement. Cet arrêté est également affiché en mairie.

Cet arrêté oblige le propriétaire à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet peut assortir l'arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.

Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction du logement.

L'arrêté est notifié au propriétaire du logement. Cet arrêté est également affiché en mairie.

Cet arrêté oblige le propriétaire à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.

Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le propriétaire. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate ou la démolition du logement.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux sont effectués d'office par le préfet ou le maire, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.

Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, et si le logement est loué, le loyer versé par les occupants cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité.

Le paiement du loyer doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté.

Les règles dépendent du type d'interdiction d'habiter dans les lieux (temporaire ou définitive).

  • Le propriĂ©taire doit assurer son hĂ©bergement (dans un hĂ´tel, par exemple).

  • Le propriĂ©taire doit assurer l'hĂ©bergement du locataire (dans un hĂ´tel, par exemple).

      Ă€ savoir

    en cas de défaillance du propriétaire, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger le locataire aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Ce dernier peut également faire l'objet de poursuites pénales.

  • Le propriĂ©taire doit assurer son relogement.

  • Le propriĂ©taire doit assurer le relogement du locataire. Le nouveau logement doit ĂŞtre dĂ©cent et correspondre Ă  ses besoins (par exemple, proximitĂ© gĂ©ographique des lieux d'Ă©cole).

      Ă€ savoir

    en cas de défaillance du propriétaire, le préfet ou le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger le locataire aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Ce dernier peut également faire l'objet de poursuites pénales.