Fiche pratique

Utilisation du logement et travaux par le locataire

Vérifié le 20/02/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le locataire utilise librement son logement pendant toute la durée de la location. Cependant, il a l'obligation d'accorder l'accès de son logement à son propriétaire dans certaines situations (par exemple, lorsque le propriétaire doit faire des travaux). Par ailleurs, le locataire est obligé d'obtenir l'autorisation du propriétaire lorsqu'il veut faire certains travaux dans le logement (par exemple, travaux d'adaptation du logement au handicap).

Le logement loué est le domicile du locataire. En conséquence, il en a la jouissance exclusive (il peut y vivre librement) à la condition de se conformer :

  • au contrat de location
  • et, si le logement se situe dans une copropriĂ©tĂ©, aux règles de la copropriĂ©tĂ©.

Droits du locataire

Le logement loué est le domicile du locataire. Le locataire a donc droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou héberger (gratuitement) les personnes de son choix.

Par conséquent, le propriétaire n'a notamment pas le droit :

  • d'imposer un droit de visite Ă  son locataire en dehors de tout cadre lĂ©gal,
  • d'interdire l'accès au logement Ă  des personnes autres que la famille du locataire,
  • de pĂ©nĂ©trer dans le logement sans l'accord du locataire,
  • de lui interdire d'avoir un animal domestique (Ă  moins qu'il s'agisse d'un animal dangereux),
  • d'interdire au locataire de fumer dans le logement.

 Ă€ noter

le locataire peut sous-louer le logement à la condition de demander et d'obtenir l'accord du propriétaire.

Usage du logement

Le locataire doit utiliser le logement en respectant son usage, comme il est prévu dans le contrat de location.

Par exemple, le logement peut être loué à usage d'habitation uniquement. Dans ce cas, le locataire a interdiction d'y exercer une activité commerciale qui impliquerait des nuisances dans l'immeuble (notamment si cette activité implique la réception de clientèle ou de marchandises).

Si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Ce règlement peut par exemple encadrer ou interdire certaines pratiques, notamment :

  • Étendre du linge aux fenĂŞtres
  • Faire des barbecues
  • Installer des pare-vues sur les balcons (canisse, bambou...)
  • Poser des pots de fleurs ou des jardinières sur les rebords des fenĂŞtres

  Ă€ savoir

d'une manière générale, le locataire est tenu d'utiliser son logement en respectant la tranquillité du voisinage.

Le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le propriétaire, notamment :

  • Travaux d'amĂ©lioration dans les parties communes ou privatives du mĂŞme immeuble (installation d'un digicode, ...)
  • Travaux nĂ©cessaires au maintien en l'Ă©tat et Ă  l'entretien normal du logement (volets dĂ©fectueux, robinetterie vĂ©tuste, ...)
  • Travaux d'amĂ©lioration de la performance Ă©nergĂ©tique du logement (isolation, chaudière performante, ...)
  • Travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement dĂ©cent
  • Entretien des toitures et façades vĂ©gĂ©talisĂ©es

Avant le début des travaux, le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

  • la nature des travaux (amĂ©lioration, urgence, performance Ă©nergĂ©tique...)
  • et leur mode d'exĂ©cution (date de dĂ©but, durĂ©e, nĂ©cessitĂ© d'accès etc...).

Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Par ailleurs, si les travaux :

  • prĂ©sentent un caractère abusif
  • ou ne sont pas conformes aux conditions dĂ©finies dans la notification de travaux
  • ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour demander :

  • l'interdiction des travaux entrepris
  • ou l'interruption des travaux entrepris
  • ou la rĂ©siliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Travaux d'aménagement dans le logement

Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures murales, ...).

Cependant, il ne peut pas faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute (par exemple, si le locataire veut peindre les murs d'une peinture criarde), mieux vaut demander l'autorisation du propriétaire avant de faire les travaux envisagés.

Si le locataire fait des travaux de transformation du local ou de ses équipements sans demander l'accord écrit du propriétaire, le propriétaire pourra, lors du départ du locataire (à la fin de bail) :

  • conserver les transformations sans indemniser le locataire du coĂ»t des travaux rĂ©alisĂ©s,
  • ou exiger que le locataire remette, immĂ©diatement et Ă  ses frais, le logement dans l'Ă©tat oĂą il Ă©tait avant les travaux.

Si les travaux de transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.

En cas de litige sur le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation), il faut saisir le juge des contentieux de la protection.

Travaux d'adaptation du logement au handicap ou Ă  la perte d'autonomie

Le locataire handicapé ou en situation de perte d'autonomie (par exemple : personne âgée) peut faire, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement. Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état dans lequel il était avant les travaux d'adaptation.

Nature des travaux

Il peut s'agir des travaux suivants :

  • CrĂ©ation, suppression ou modification de cloisons ou de portes intĂ©rieures au logement
  • Modification de l'amĂ©nagement ou de l'Ă©quipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau)
  • CrĂ©ation ou modification des prises Ă©lectriques ou de communications Ă©lectroniques et des points d'Ă©clairage
  • Installation ou adaptation des systèmes de commande (notamment commande des installations Ă©lectriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs)
  • Installation d'Ă©lĂ©vateurs ou d'appareils permettant notamment le dĂ©placement des personnes Ă  mobilitĂ© rĂ©duite
  • Installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenĂŞtres, volets) et d'alerte

Vidéo : Adapter son logement

DĂ©marche Ă  accomplir

Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, le locataire doit :

  • DĂ©crire prĂ©cisĂ©ment les transformations envisagĂ©es et les conditions dans lesquelles ces travaux seront rĂ©alisĂ©s
  • Indiquer l'entreprise chargĂ©e d'exĂ©cuter les travaux
  • Écrire les phrases suivantes : En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiĂ©e tendant Ă  amĂ©liorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent ĂŞtre rĂ©alisĂ©s aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande Ă©crite par lettre recommandĂ©e avec demande d'avis de rĂ©ception auprès du bailleur. L'absence de rĂ©ponse dans un dĂ©lai de deux mois Ă  compter de la date de rĂ©ception de la demande vaut dĂ©cision d'acceptation du bailleur. Au dĂ©part du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'Ă©tat.

Modèle de document
Demander l'autorisation du propriétaire pour faire des travaux d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie

AccĂ©der au modèle de document  

Institut national de la consommation (INC)

À partir de la date de réception de la demande par le propriétaire, celui-ci dispose d'un délai pour répondre. Le délai accordé au propriétaire est de 2 mois. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.

Dans les 2 mois suivant la fin des travaux, le locataire atteste auprès du propriétaire :

  • que c'est l'entreprise prĂ©vue qui est intervenue
  • et que les travaux effectuĂ©s sont bien ceux qui ont Ă©tĂ© notifiĂ©s et autorisĂ©s.

Aides dont le locataire peut bénéficier

Il existe des aides au financement des travaux d'adaptation du logement, notamment :

Pour en savoir plus