Fiche pratique

Syndic de copropriété

Vérifié le 26/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer les finances de la copropriété. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas). Cette durée est renouvelable. Il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.

Le syndic peut être :

  • un professionnel, c'est-Ă -dire une personne qui exerce en son nom propre ou au sein d'une sociĂ©tĂ©,
  • ou un non professionnel choisi parmi les copropriĂ©taires (par exemple, bĂ©nĂ©vole ou exerçant sous la forme coopĂ©rative).

Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires.

À ce titre, il gère les finances et l'administration de la copropriété. Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements.

Gestion financière

Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.

Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l'assemblée générale en décide autrement). Ce compte doit permettre de verser toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Gestion administrative

Le syndic doit :

  • rĂ©aliser et tenir Ă  jour une fiche synthĂ©tique de la copropriĂ©tĂ© regroupant les donnĂ©es financières et techniques essentielles relatives Ă  la copropriĂ©tĂ© et Ă  son bâti,
  • rĂ©aliser et tenir Ă  jour une liste de tous les copropriĂ©taires avec indication de leur lot, Ă©tat civil, domicile et, s'ils ont donnĂ© leur accord, leur adresse Ă©lectronique,
  • faire exĂ©cuter le règlement de copropriĂ©tĂ© et les dĂ©cisions de l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale,
  • administrer l'immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d'urgence, faire exĂ©cuter les travaux nĂ©cessaires,
  • reprĂ©senter le syndicat de copropriĂ©taires en justice,
  • Ă©tablir et tenir Ă  jour le carnet d'entretien de l'immeuble,
  • informer les occupants de l'immeuble (propriĂ©taires et locataires) des dĂ©cisions prises en assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale.

Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en assemblée générale concernant les décisions suivantes :

  • Souscription d'un contrat d'assurance responsabilitĂ© civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat)
  • DĂ©lĂ©gation Ă  une entreprise spĂ©cialisĂ©e de la gestion des archives du syndicat des copropriĂ©taires
  • Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liĂ©e.

Le syndic doit remplir certaines conditions pour pouvoir exercer sa mission.

Il doit :

  • justifier d'une garantie financière suffisante destinĂ©e Ă  assurer Ă  la copropriĂ©tĂ© le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
  • justifier d'une assurance responsabilitĂ© civile professionnelle,
  • et possĂ©der une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriĂ©tĂ© dĂ©livrĂ©e par la chambre de commerce et d'industrie (CCI).

Il doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer.

Il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.

Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.

La désignation du syndic est différente selon que la copropriété existe déjà ou qu'elle est nouvellement créée.

Qu'il soit professionnel ou non, le syndic retenu doit être désigné par l'assemblée générale au cours d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue.

Une mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée tous les 3 ans par le conseil syndical. La mise en concurrence n'est pas obligatoire si la copropriété n'a pas de conseil syndical ou si les copropriétaires s'y sont opposés l'année précédente par un vote à la majorité absolue.

  Ă€ savoir

le contrat du syndic qui est arrivé à son terme après le 11 mars 2020 est renouvelé automatiquement sans avoir besoin de réunir l'assemblée générale des copropriétaires. Ce contrat est renouvelé jusqu'au commencement du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale pourra être tenue à la fin de l'état d'urgence sanitaire lié au Covid-19, et au plus tard le 31 décembre 2020.

Tout copropriétaire peut par ailleurs demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'examen d'autres projets de contrat de syndic qu'il lui communique à cet effet.

Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu'ils procèdent au vote du syndic.

Si aucun syndic n'a été désigné par l'assemblée générale convoquée à cet effet, le tribunal doit être saisi pour qu'il nomme un syndic. Cela peut être le cas si le mandat du syndic en exercice est arrivé à expiration avant sa mise en concurrence.

La saisine du tribunal doit être faite :

  • soit par un ou plusieurs copropriĂ©taires,
  • soit par le maire de la commune ou le prĂ©sident de l'Ă©tablissement public de coopĂ©ration intercommunale (EPCI) compĂ©tent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Un syndic provisoire doit être désigné :

  • par le règlement de copropriĂ©tĂ© rĂ©digĂ© par le promoteur,
  • ou par tout autre accord entre le promoteur et les copropriĂ©taires.

Ce syndic provisoire a pour mission de réunir la 1re assemblée générale des copropriétaires qui désignera le syndic. Il pourra être maintenu dans ses fonctions par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée :

  • par le conseil syndical, s'il en existe un,
  • ou par les copropriĂ©taires.

Le syndic retenu doit être désigné par un vote des copropriétaires à la majorité absolue.

Le mandat donné au syndic pour gérer l'administration et les finances de la copropriété prend la forme d'un contrat type dont le contenu est réglementé .

Le contrat type du syndic fixe les éléments suivants :

  • DurĂ©e du mandat (avec date de dĂ©but et fin)
  • Conditions de la rĂ©munĂ©ration
  • Conditions d'exĂ©cution de la mission.

La durée maximale du mandat du syndic est de :

  • 3 ans
  • ou 1 an si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit ou il est liĂ© (employĂ©s...) a participĂ© Ă  la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte.

La durée du mandat (3 ans ou 1 an) est renouvelable. Ce renouvellement doit être voté en assemblée générale à la majorité absolue.

  Ă€ savoir

le contrat du syndic qui est arrivé à son terme après le 11 mars 2020 est renouvelé automatiquement sans avoir besoin de réunir l'assemblée générale des copropriétaires. Ce contrat est renouvelé jusqu'au commencement du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale pourra être tenue à la fin de l'état d'urgence sanitaire lié au Covid-19, et au plus tard le 31 décembre 2020.

Dans certains cas, il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.

Pour en savoir plus