Question-réponse

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

Vérifié le 05/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'encadrement des loyers consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques, dites zone tendues. Au sein des communes concernées, la ville de Paris fait exception depuis le 1er juillet 2019, ainsi que les villes de Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020. Elle se sont dotées d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

Seules les villes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers.

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Vérifier si un logement est situé en zone tendue

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Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Dans ces villes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné :

  • lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire),
  • lors du renouvellement du bail (cas du mĂŞme locataire).

  Ă€ savoir

certains logements ne sont pas soumis à l'encadrement des loyers, mais doivent respecter des règles spécifiques  : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM et location de tourisme.

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne son préavis), le propriétaire peut augmenter le loyer s'il est manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.

Lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.

Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL :

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.

À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de bail est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 est encadré au moyen de loyers de référence. Ces montants sont fonction du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.

Loyer de base

Montant du loyer de base

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :

  • ne doit pas dĂ©passer le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© en vigueur Ă  la date de signature du bail
  • doit ĂŞtre inscrit dans le contrat de location

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Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)

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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Loyer de référence et loyer de référence majoré

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le contrat de location.

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Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractĂ©ristiques particulières (localisation, confort),
  • et Ă  condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient Ă  un accord, le montant du loyer est celui fixĂ© par le document de conciliation dĂ©livrĂ© par la commission. Ce nouveau montant s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.
  • Si le dĂ©saccord persiste, le locataire a 3 mois Ă  partir de la rĂ©ception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement, d'annuler ou de diminuer le complĂ©ment de loyer. Le montant du loyer fixĂ© par la dĂ©cision du juge s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.

  Ă€ savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Propriétaire : action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

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  Ă€ savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire :

  • soit par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

  • soit dans le mĂŞme groupe d'immeubles,
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractĂ©ristiques similaires et situĂ©s dans la mĂŞme zone gĂ©ographique.

Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

 Attention :

si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer est étalée :

  • sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supĂ©rieure Ă  10 %),
  • sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la diffĂ©rence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiquĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliquĂ© au locataire avant le renouvellement du bail (Ă©ventuellement rĂ©visĂ© si cela n'a pas Ă©tĂ© fait),
  • une majoration du loyer annuel Ă©gale Ă  15 % du coĂ»t rĂ©el des travaux d’amĂ©lioration ou de mise aux normes rĂ©alisĂ©s depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux Ă©quivaut au minimum Ă  celui de la dernière annĂ©e de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

  • Cette hausse est infĂ©rieure Ă  10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.
  • Le loyer mensuel sera augmentĂ© la 1re annĂ©e de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e annĂ©e de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e annĂ©e de 50 € par mois.

Locataire : action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

  • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
  • Le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© pris en considĂ©ration est celui en vigueur Ă  la date de la demande.

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La proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.

 Attention :

si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
  • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.

 Ă€ noter

le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

  • Le nouveau loyer peut ĂŞtre supĂ©rieur au dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire, si le propriĂ©taire a financĂ© des travaux :

    Ces travaux doivent :

    • avoir Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s (dans les parties communes ou privatives) depuis le dĂ©part du dernier locataire,
    • pour un coĂ»t au moins Ă©gal Ă  50 % de la dernière annĂ©e de loyer (hors charges).

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
    • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.
  • Le nouveau loyer peut ĂŞtre supĂ©rieur au dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire si des travaux d'amĂ©lioration ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s :

    • depuis moins de 6 mois,
    • et pour un montant au moins Ă©gal Ă  la dernière annĂ©e de loyer.

    Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
    • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :

  • le montant d'un loyer dĂ©terminĂ© par rĂ©fĂ©rence aux loyers pratiquĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire, Ă©ventuellement rĂ©visĂ© sur l'IRL si cela n'a pas Ă©tĂ© fait dans les 12 derniers mois.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape prĂ©alable Ă  la saisine du juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractĂ©ristiques particulières (localisation, confort),
  • et Ă  condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient Ă  un accord, le montant du loyer est celui fixĂ© par le document de conciliation dĂ©livrĂ© par la commission. Ce nouveau montant s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.
  • Si le dĂ©saccord persiste, le locataire a 3 mois Ă  partir de la rĂ©ception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement d'annuler ou de diminuer le complĂ©ment de loyer. Le montant du loyer fixĂ© par la dĂ©cision du juge s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.

  Ă€ savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Loyer de base

Montant du loyer de base

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :

  • ne doit pas dĂ©passer le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© en vigueur Ă  la date de signature du bail
  • doit ĂŞtre inscrit dans le contrat de location

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut faire une action en diminution de loyer.

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Loyer de référence et loyer de référence majoré

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement, doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractĂ©ristiques particulières (localisation, confort),
  • et Ă  condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient Ă  un accord, le montant du loyer est celui fixĂ© par le document de conciliation dĂ©livrĂ© par la commission. Ce nouveau montant s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.
  • Si le dĂ©saccord persiste, le locataire a 3 mois Ă  partir de la rĂ©ception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement, d'annuler ou de diminuer le complĂ©ment de loyer. Le montant du loyer fixĂ© par la dĂ©cision du juge s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.

  Ă€ savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de location est signé ou renouvelé après le 29 février 2020 est encadré au moyen de loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Ces loyers de référence dépendent du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.

Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.

Loyer de base

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) :

  • ne doit pas dĂ©passer le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© en vigueur Ă  la date de signature du bail
  • doit ĂŞtre inscrit dans le contrat de location

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

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Ministère chargé de l'environnement

Loyers de référence

Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractĂ©ristiques particulières (localisation, confort),
  • et Ă  condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient Ă  un accord, le montant du loyer est celui fixĂ© par le document de conciliation dĂ©livrĂ© par la commission. Ce nouveau montant s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.
  • Si le dĂ©saccord persiste, le locataire a 3 mois Ă  partir de la rĂ©ception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement, d'annuler ou de diminuer le complĂ©ment de loyer. Le montant du loyer fixĂ© par la dĂ©cision du juge s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.

  Ă€ savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Propriétaire : action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)

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Ministère chargé de l'environnement

  Ă€ savoir

lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire :

  • soit par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

  • soit dans le mĂŞme groupe d'immeubles,
  • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractĂ©ristiques similaires et situĂ©s dans la mĂŞme zone gĂ©ographique.

Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

 Attention :

si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer est étalée :

  • sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supĂ©rieure Ă  10 %),
  • sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la diffĂ©rence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiquĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliquĂ© au locataire avant le renouvellement du bail (Ă©ventuellement rĂ©visĂ© si cela n'a pas Ă©tĂ© fait),
  • une majoration du loyer annuel Ă©gale Ă  15 % du coĂ»t rĂ©el des travaux d’amĂ©lioration ou de mise aux normes rĂ©alisĂ©s depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux Ă©quivaut au minimum Ă  celui de la dernière annĂ©e de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

  • Cette hausse est infĂ©rieure Ă  10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.
  • Le loyer mensuel sera augmentĂ© la 1re annĂ©e de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e annĂ©e de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e annĂ©e de 50 € par mois.

Locataire : action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

  • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
  • Le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© pris en considĂ©ration est celui en vigueur Ă  la date de la demande.

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Ministère chargé de l'environnement

La proposition doit être adressée au propriétaire :

  • soit par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception,
  • soit par acte d'huissier,
  • soit remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.

 Attention :

si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Ministère chargé de l'environnement

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
  • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.

 Ă€ noter

le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

  • Le nouveau loyer peut ĂŞtre supĂ©rieur au dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire, si le propriĂ©taire a financĂ© des travaux :

    Ces travaux doivent :

    • avoir Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s (dans les parties communes ou privatives) depuis le dĂ©part du dernier locataire,
    • pour un coĂ»t au moins Ă©gal Ă  50 % de la dernière annĂ©e de loyer (hors charges).

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
    • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.
  • Le nouveau loyer peut ĂŞtre supĂ©rieur au dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire si des travaux d'amĂ©lioration ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s :

    • depuis moins de 6 mois,
    • et pour un montant au moins Ă©gal Ă  la dernière annĂ©e de loyer.

    Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape recommandĂ©e),
    • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :

  • le montant d'un loyer dĂ©terminĂ© par rĂ©fĂ©rence aux loyers pratiquĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliquĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire, Ă©ventuellement rĂ©visĂ© sur l'IRL si cela n'a pas Ă©tĂ© fait dans les 12 derniers mois.

Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Ministère chargé de l'environnement

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusĂ© de rĂ©ception au propriĂ©taire (Ă©tape prĂ©alable Ă  la saisine du juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, en saisissant la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement (procĂ©dure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'Ă©chec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractĂ©ristiques particulières (localisation, confort),
  • et Ă  condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient Ă  un accord, le montant du loyer est celui fixĂ© par le document de conciliation dĂ©livrĂ© par la commission. Ce nouveau montant s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.
  • Si le dĂ©saccord persiste, le locataire a 3 mois Ă  partir de la rĂ©ception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement d'annuler ou de diminuer le complĂ©ment de loyer. Le montant du loyer fixĂ© par la dĂ©cision du juge s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.

  Ă€ savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

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Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le locataire peut faire une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail dépasse le loyer de référence majoré.

Le loyer de référence majoré à prendre en considération est celui en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • lorsque le logement a des caractĂ©ristiques particulières (localisation, confort),
  • et Ă  condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

  • Si la commission de conciliation parvient Ă  un accord, le montant du loyer est celui fixĂ© par le document de conciliation dĂ©livrĂ© par la commission. Ce nouveau montant s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.
  • Si le dĂ©saccord persiste, le locataire a 3 mois Ă  partir de la rĂ©ception de l'avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement, d'annuler ou de diminuer le complĂ©ment de loyer. Le montant du loyer fixĂ© par la dĂ©cision du juge s'applique Ă  partir de la date d'entrĂ©e en vigueur du bail.

  Ă€ savoir

en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.

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Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

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