Fiche pratique

Logement décent

Vérifié le 28/11/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent (sans mise en danger de la sécurité ou santé du locataire, surface minimale, ...). Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours. Le propriétaire encourt alors des sanctions.

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c'est-à-dire un logement :

  • dotĂ© d'une surface habitable minimum,
  • sans risque de porter atteinte Ă  la sĂ©curitĂ© physique ou Ă  la santĂ© du locataire,
  • sans infestation d'espèces nuisibles et parasites (puces de lit, cafards,...),
  • rĂ©pondant Ă  un critère de performance Ă©nergĂ©tique minimale,
  • dotĂ© d'Ă©quipements le rendant conforme Ă  un usage d'habitation.

Lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

Pour savoir si le logement se trouve dans une zone d'habitat dégradé, vous devez contacter la mairie.

Où s’adresser ?

Surface du logement

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

 Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Il assure le clos et le couvert.
  • Il est protĂ©gĂ© contre les infiltrations d'air parasites.
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenĂŞtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un Ă©tat conforme Ă  leur usage.
  • La nature et l'Ă©tat de conservation et d'entretien des matĂ©riaux de construction, des canalisations et des revĂŞtements du logement ne prĂ©sentent pas de risques manifestes pour la santĂ© et la sĂ©curitĂ© physique des locataires.
  • Les rĂ©seaux et branchements d'Ă©lectricitĂ© et de gaz et les Ă©quipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sĂ©curitĂ© et sont en bon Ă©tat d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aĂ©ration suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les Ă©ventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon Ă©tat et permettent un renouvellement de l'air et une Ă©vacuation de l'humiditĂ© adaptĂ©s aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des Ă©quipements.
  • Les pièces principales (destinĂ©es au sĂ©jour ou au sommeil) bĂ©nĂ©ficient d'un Ă©clairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant Ă  l'air libre ou sur un volume vitrĂ© donnant Ă  l'air libre.

Équipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en Ă©nergie et d'Ă©vacuation des produits de combustion et adaptĂ©e aux caractĂ©ristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant Ă  l'intĂ©rieur du logement la distribution avec une pression et un dĂ©bit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'Ă©vacuation des eaux mĂ©nagères et des eaux-vannes empĂŞchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine amĂ©nagĂ© de manière Ă  recevoir un appareil de cuisson et comprenant un Ă©vier raccordĂ© Ă  une installation d'alimentation en eau chaude et froide et Ă  une installation d'Ă©vacuation des eaux usĂ©es.
  • Une installation sanitaire intĂ©rieure au logement comprenant un WC, sĂ©parĂ© de la cuisine et de la pièce oĂą sont pris les repas, et un Ă©quipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, amĂ©nagĂ© de manière Ă  garantir l'intimitĂ© personnelle, alimentĂ© en eau chaude et froide et muni d'une Ă©vacuation des eaux usĂ©es. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut ĂŞtre limitĂ©e Ă  un WC extĂ©rieur au logement, Ă  condition que ce WC soit situĂ© dans le mĂŞme bâtiment et facilement accessible.
  • Un rĂ©seau Ă©lectrique permettant l'Ă©clairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils mĂ©nagers courants indispensables Ă  la vie quotidienne.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

  • Le locataire fait prĂ©ciser par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception les travaux de mise en conformitĂ© que le propriĂ©taire s'engage Ă  effectuer, ainsi que les dĂ©lais de rĂ©alisation.

  • Le locataire doit mettre en demeure le propriĂ©taire de rĂ©aliser les travaux de mise en conformitĂ©. Cette mise en demeure est effectuĂ©e par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception.

    À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation.

 Ă€ noter

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur Ă  faire les travaux nĂ©cessaires,
  • imposer une rĂ©duction de loyer,
  • fixer des dommages et intĂ©rĂŞts.

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c'est-à-dire un logement :

  • dotĂ© d'une surface habitable minimum,
  • sans risque de porter atteinte Ă  la sĂ©curitĂ© physique ou Ă  la santĂ© du locataire,
  • exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
  • rĂ©pondant Ă  un critère de performance Ă©nergĂ©tique minimale,
  • dotĂ© d'Ă©quipements le rendant conforme Ă  un usage d'habitation.

Lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

Surface du logement

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

 Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Il assure le clos et le couvert.
  • Il est protĂ©gĂ© contre les infiltrations d'air parasites.
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenĂŞtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un Ă©tat conforme Ă  leur usage.
  • La nature et l'Ă©tat de conservation et d'entretien des matĂ©riaux de construction, des canalisations et des revĂŞtements du logement ne prĂ©sentent pas de risques manifestes pour la santĂ© et la sĂ©curitĂ© physique des locataires.
  • Les rĂ©seaux et branchements d'Ă©lectricitĂ© et de gaz et les Ă©quipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sĂ©curitĂ© et sont en bon Ă©tat d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aĂ©ration suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les Ă©ventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon Ă©tat et permettent un renouvellement de l'air et une Ă©vacuation de l'humiditĂ© adaptĂ©s aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des Ă©quipements.
  • Les pièces principales (destinĂ©es au sĂ©jour ou au sommeil) bĂ©nĂ©ficient d'un Ă©clairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant Ă  l'air libre ou sur un volume vitrĂ© donnant Ă  l'air libre.

Équipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en Ă©nergie et d'Ă©vacuation des produits de combustion et adaptĂ©e aux caractĂ©ristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant Ă  l'intĂ©rieur du logement la distribution avec une pression et un dĂ©bit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'Ă©vacuation des eaux mĂ©nagères et des eaux-vannes empĂŞchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine amĂ©nagĂ© de manière Ă  recevoir un appareil de cuisson et comprenant un Ă©vier raccordĂ© Ă  une installation d'alimentation en eau chaude et froide et Ă  une installation d'Ă©vacuation des eaux usĂ©es.
  • Une installation sanitaire intĂ©rieure au logement comprenant un WC, sĂ©parĂ© de la cuisine et de la pièce oĂą sont pris les repas, et un Ă©quipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, amĂ©nagĂ© de manière Ă  garantir l'intimitĂ© personnelle, alimentĂ© en eau chaude et froide et muni d'une Ă©vacuation des eaux usĂ©es. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut ĂŞtre limitĂ©e Ă  un WC extĂ©rieur au logement, Ă  condition que ce WC soit situĂ© dans le mĂŞme bâtiment et facilement accessible.
  • Un rĂ©seau Ă©lectrique permettant l'Ă©clairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils mĂ©nagers courants indispensables Ă  la vie quotidienne.

Une location meublée obéit à des critères d'ameublement. La liste de ces critères dépend de la date de signature du bail.

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un d'ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four Ă  micro-onde
  • RĂ©frigĂ©rateur
  • CongĂ©lateur ou compartiment Ă  congĂ©lation du rĂ©frigĂ©rateur d'une tempĂ©rature maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • MatĂ©riel d'entretien mĂ©nager adaptĂ© aux caractĂ©ristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

 Attention :

le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste des éléments d'ameublement.

La loi ne précise pas les critères d'ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C'est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d'un logement meublé.

Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1er septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d'éléments d'équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

  • Meubles
  • Literie
  • Gazinière ou plaques chauffantes
  • RĂ©frigĂ©rateur
  • Ustensiles de cuisines.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

  • Le locataire fait prĂ©ciser par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception les travaux de mise en conformitĂ© que le propriĂ©taire s'engage Ă  effectuer, ainsi que les dĂ©lais de rĂ©alisation.

  • Le locataire doit mettre en demeure le propriĂ©taire de rĂ©aliser les travaux de mise en conformitĂ©. Cette mise en demeure est effectuĂ©e par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception.

    À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation.

    Il revient alors au locataire d'apporter la preuve de la non-décence du logement. Il peut notamment utiliser :

    • l'Ă©tat des lieux d'entrĂ©e,
    • un constat d'huissier Ă©tabli après l'entrĂ©e dans les lieux rĂ©vĂ©lant l'urgence des travaux de remise en Ă©tat. Un certificat mĂ©dical indiquant que l'Ă©tat de santĂ© du locataire est affectĂ© par les dĂ©gradations du logement peut complĂ©ter ce constat,
    • des photos ou vidĂ©os du logement.

 Ă€ noter

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur Ă  faire les travaux nĂ©cessaires,
  • imposer une rĂ©duction de loyer,
  • fixer des dommages et intĂ©rĂŞts.

  Ă€ savoir

le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

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