Fiche pratique

Bail rural

Vérifié le 27/06/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire agricole met à disposition de l'exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d'un loyer ou d'un partage de récolte.

Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole. Il peut être conclu par deux personnes physiques ou morales :

  • un propriĂ©taire agricole (bailleur),
  • un fermier ou mĂ©tayer (preneur Ă  bail).

Le bailleur peut être soit :

  • le propriĂ©taire jouissant de la pleine propriĂ©tĂ©,
  • un usufruitier avec le consentement du nu-propriĂ©taire ou une autorisation de justice,
  • un indivisaire avec le consentement des autres indivisaires ou avec un mandat spĂ©cial,
  • l'Ă©poux bailleur si l'exploitation lui appartient personnellement. Le consentement de son Ă©poux(se), partenaire de Pacs ou concubin est nĂ©cessaire s'il s'agit d'un bien leur appartenant.

Si le preneur à bail n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519*01) au directeur départemental de l'agriculture pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.

  Ă€ savoir

le bail rural n'est pas applicable lorsque le propriétaire met une parcelle à disposition d'une société agricole dont il est membre. Le locataire qui met des parcelles à disposition d'une société agricole reste tenu aux obligations de son bail.

Principe

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :

  • soit pour un bail Ă  ferme (location d'une exploitation agricole Ă  un fermier avec paiement d'un loyer appelĂ© fermage),
  • soit pour un bail Ă  mĂ©tayage (location d'une propriĂ©tĂ© rurale Ă  un mĂ©tayer avec partage des rĂ©coltes, ou des recettes perçues Ă  la vente des rĂ©coltes, entre le bailleur et le preneur Ă  bail).

Formalisme

Le contrat de bail rural doit obligatoirement ĂŞtre Ă©crit,

  • soit sous seing privĂ©,
  • soit par acte notariĂ© (obligatoire si la durĂ©e du bail dĂ©passe 12 ans).

Et il doit être accompagné d'un état des lieux contradictoire dressant l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

Exclusions

Le bail rural ne s'applique pas pour une location :

  • conclue en application d'une loi spĂ©cifique,
  • portant sur des forĂŞts ou des biens du domaine forestier,
  • conclue pour assurer l'entretien d'un terrain Ă  proximitĂ© d'un immeuble d'habitation (dĂ©pendance),
  • ou d'occupation prĂ©caire (sous certaines conditions).

Sont également exclus du bail rural :

  • le bail de petite parcelle (location de terre agricole de petite surface dont le seuil est fixĂ© par arrĂŞtĂ© prĂ©fectoral),
  • la vente d'herbe (vente Ă  un tiers de la production d'herbe, de fourrage ou de foin d'une parcelle, Ă  charge pour ce tiers de rĂ©colter) si elle n'a pas un caractère permanent,
  • le contrat de prise en pension d'animaux (une personne accepte pendant une pĂ©riode donnĂ©e de loger et de nourrir des bĂŞtes moyennant une rĂ©munĂ©ration en argent ou en nature).

Le preneur doit respecter certaines obligations, notamment :

  • payer un loyer (fermage) ou partager la rĂ©colte (mĂ©tayage),
  • exploiter le bien pour y exercer une activitĂ© agricole,
  • avertir le bailleur de toute usurpation du bien agricole par un tiers (appropriation indue),
  • respecter des pratiques culturales (prĂ©servation de la ressource en eau ou des paysages par exemple) dans le cas d'un bail rural environnemental,
  • obtenir une autorisation Ă©crite et expresse du bailleur pour effectuer tout changement non prĂ©vu par le contrat de bail et visant Ă  amĂ©liorer l'exploitation.

Chaque année, le loyer est actualisé conformément à l'indice national des fermages.

Simulateur
Module de calcul du fermage

AccĂ©der au simulateur  

Assemblée permanente des chambres d'agriculture (APCA)

 Ă€ noter

à défaut d'autorisation et un mois avant le début des travaux, le preneur doit envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception contenant le descriptif des opérations souhaitées. S'il souhaite s'y opposer, le bailleur a 15 jours pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :

  • entretenir le bien louĂ©,
  • effectuer les rĂ©parations urgentes,
  • payer la prime d'assurance contre l'incendie et l'impĂ´t foncier.

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée minimale peut exceptionnellement être réduite pour les baux ruraux :

  • conclus par une sociĂ©tĂ© d'amĂ©nagement foncier et d'Ă©tablissement rural (Safer) 
  • ou qui concernent une petite parcelle (d'une superficie infĂ©rieure Ă  un seuil fixĂ© par arrĂŞtĂ© prĂ©fectoral)
  • ou d'1 an consentis temporairement en attendant d'installer un descendant.

L'engagement perpétuel ou indéfini est impossible.

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans (bail rural à long terme) :

  • bail de 18 ans et plus,
  • bail d'une durĂ©e minimale de 25 ans,
  • bail de carrière d'une durĂ©e minimale de 25 ans conclu jusqu'Ă  l'âge de la retraite.

La cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Elle peut justifier la résiliation du bail.

Toutefois, elle est permise, notamment dans les cas suivants :

  • Ă©change ou location de parcelle pour une meilleure exploitation, avec accord explicite ou implicite du propriĂ©taire,
  • sous-location permettant un usage de vacances ou de loisirs (d'une durĂ©e maximale de 3 mois consĂ©cutifs) avec l'autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux,
  • cession du bail Ă  son Ă©poux(se), partenaire de Pacs ou concubin ou Ă  un descendant, avec l'autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux.

Lorsqu'un preneur à bail adhère à une société agricole et en exploite des parcelles, il peut mettre certaines parcelles à disposition après en avoir informé le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

Au terme d'un bail rural d'une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.

En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un Pacs copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.

Les causes du non-renouvellement peuvent être :

  • le non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation,
  • l'âge du fermier (proche ou ayant dĂ©jĂ  atteint l'âge de la retraite, âge lĂ©gal ou âge du taux plein selon la nature du bail),
  • la reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation,
  • la reprise du bien par le bailleur pour son propre bĂ©nĂ©fice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsĂ©, ou d'un descendant.

En cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, notifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail. Toutefois, l'exploitant peut s'y opposer lorsqu'il se trouve à moins de 5 ans de l'âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein.

Dès la notification, le preneur a 4 mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

 Attention :

si le preneur ou le propriétaire ne notifie pas le congé dans les délais légaux, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans, dans les mêmes conditions, sauf si les parties souhaitent y apporter des modifications.

Au moment du renouvellement du bail (soit après 9 ans minimum), il est possible d'introduire une clause de reprise en cours de bail dans le nouveau contrat de bail.

À la fin de la 6e année du bail renouvelé, cette clause peut permettre de reprendre le bien loué, à condition qu'il soit exploité par l'une des personnes suivantes :

  • conjoint du bailleur,
  • partenaire pacsĂ©,
  • descendant.

Le propriétaire qui souhaite exercer la reprise en cours de bail doit notifier le congé au preneur 2 ans au moins à l'avance.

La vente du bien immobilier ne constitue pas une cause de reprise ou de résiliation du bail : le vendeur vend son bien occupé.

Le droit de reprise ne peut pas bénéficier à un acquéreur à titre onéreux jusqu'à l'expiration du bail en cours lors de l'acquisition.

La résiliation en cours de bail peut être :

  • soit amiable, c'est-Ă -dire que l'exploitant et le bailleur peuvent se mettre d'accord sur les termes de celle-ci (Ă  tout moment),
  • soit judiciaire : le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une rĂ©siliation.

À tout moment, le bail peut être résilié de façon unilatérale et de plein droit uniquement dans les cas suivants :

  • Faute du preneur (au moins 2 dĂ©fauts de paiement du fermage, agissement compromettant l'exploitation du bien agricole, inexĂ©cution d'une clause du bail)
  • Changement de destination du fonds, pour les parcelles n'ayant plus de vocation agricole ou qui sont situĂ©es en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme (dans ce cas, le preneur a droit Ă  une indemnitĂ© d'Ă©viction)
  • Reprise du bail par le bailleur, pour une exploitation du terrain par l'Ă©poux(se) du bailleur (ou partenaire de Pacs) ou un descendant
  • DĂ©cès ou incapacitĂ© de travail du preneur ou d'un membre de sa famille, dont le travail Ă  la ferme est indispensable
  • DĂ©part Ă  la retraite du preneur (il doit en informer le propriĂ©taire au moins 12 mois Ă  l'avance)
  • Acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-mĂŞme
  • ImpossibilitĂ© pour le preneur de maintenir une mise en valeur satisfaisante du fonds (incapacitĂ© grave et permanente de travail notamment)
  • Destruction des biens louĂ©s par cas fortuit (Ă©vĂ©nement imprĂ©visible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment dĂ©truit.

La résiliation doit être notifiée au preneur par acte d'huissier.

  Ă€ savoir

en cas de décès du preneur, le bail peut se transmettre aux conjoint, ascendants et descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé au cours des 5 dernières années. En cas de décès du bailleur, le bail ne s'éteint pas et s'impose aux ayant droits ou nouveaux propriétaires.

Le preneur ayant apporté des améliorations au fonds loué a droit à une indemnité due par le bailleur, quel que soit le motif d'expiration du bail rural.

L'amélioration du fonds doit provenir du travail ou des investissements réalisés par l'exploitant. Sont assimilées à des améliorations :

  • les rĂ©parations nĂ©cessaires Ă  la conservation d'un bâtiment indispensable Ă  l'exploitation agricole ou Ă  l'habitation du preneur,
  • les travaux permettant d'exploiter le fonds en conformitĂ© avec la lĂ©gislation et la rĂ©glementation actuelle.

Le preneur doit demander cette indemnité dans les 12 mois à partir de la date de fin du bail.

Si un propriétaire agricole et l'exploitant qui lui loue les terres ou bâtiments (fermier ou métayer) sont en désaccord sur un bail rural, ils doivent s'adresser au tribunal paritaire des baux ruraux dont dépend le domaine agricole.

Ce tribunal est seul compétent pour statuer sur les litiges concernant :

  • la reprise de la terre,
  • le montant du loyer de fermage,
  • la durĂ©e du louage.

 Attention :

pour les conflits relatifs à l'existence du bail ou paiement d'un fermage (retard de paiement par exemple), c'est le tribunal judiciaire qui est compétent.

Le tribunal paritaire des baux ruraux est saisi :

  • soit par acte d'huissier (obligatoire en cas de demandes soumises Ă  publication au fichier immobilier),
  • soit par requĂŞte datĂ©e et signĂ©e et comportant un exposĂ© prĂ©cis, mĂŞme bref, des demandes.

Les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat, un huissier de justice, un membre de leur famille ou une organisation professionnelle agricole.

La présence d'un avocat n'est pas obligatoire.

Les parties sont convoqués par le greffe du tribunal pour une tentative de conciliation obligatoire, effectuée par le tribunal ou par un conciliateur de justice.

En l'absence de conciliation, le litige sera jugé lors d'une audience.