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Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Vérifié le 01/01/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
  • Vente des droits attachĂ©s Ă  un bien immobilier (servitudes par exemple)
  • Vente par l'intermĂ©diaire d'une sociĂ©tĂ© civile immobilière (non soumise Ă  l'impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en sociĂ©tĂ©.

 Ă€ noter

la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

    • Vente de la rĂ©sidence principale et dĂ©pendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
    • Vente d'un logement autre que la rĂ©sidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un dĂ©lai de 2 ans.
    • Vente d'un droit de surĂ©lĂ©vation jusqu'au 31 dĂ©cembre 2020
    • Bien Ă©changĂ© dans le cadre de certaines opĂ©rations de remembrement
    • Bien dont le prix de vente ne dĂ©passe pas 15 000 €
    • Bien dĂ©tenu depuis plus de 30 ans
    • Bien vendu Ă  un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 dĂ©cembre 2022)
    • Bien vendu Ă  un opĂ©rateur privĂ© qui s'engage Ă  rĂ©aliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 dĂ©cembre 2022)
    • Bien expropriĂ© sous condition du remploi de l'intĂ©gralitĂ© de l'indemnitĂ© par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un dĂ©lai de 12 mois
    • Bien cĂ©dĂ© par un particulier ayant exercĂ© son droit de dĂ©laissement dans certaines conditions, sous rĂ©serve du remploi de l'intĂ©gralitĂ© du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un dĂ©lai de 12 mois
    • Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilitĂ© inclusion dont le revenu fiscal de rĂ©fĂ©rence ne dĂ©passe pas 10 815 € pour la première part de quotient familial pour l'annĂ©e 2017 pour une cession effectuĂ©e en 2019
    • Personne rĂ©sidant dans un Ă©tablissement social ou mĂ©dico-social d'accueil de personnes âgĂ©es ou d'adultes handicapĂ©s dont le revenu fiscal de rĂ©fĂ©rence ne dĂ©passe pas 25 432 € pour la première part de quotient familial pour l'annĂ©e 2017 pour une cession effectuĂ©e en 2019
    • Personne non rĂ©sidente en France

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

  • Bien achetĂ©
  • Bien reçu gratuitement

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :

  • Charges et indemnitĂ©s versĂ©es au vendeur Ă  l'achat
  • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez dĂ©duire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
  • DĂ©penses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amĂ©lioration sous conditions). Pour un bien dĂ©tenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez dĂ©duire soit le montant rĂ©el justifiĂ©, soit un forfait de 15 % du prix d'achat
  • Frais de voirie, rĂ©seaux et distributions (frais d'amĂ©nagement pour lotissement par exemple).

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Abattement

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement par année de détention

Assiette pour l'impĂ´t sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

  • Vous bĂ©nĂ©ficiez d'un abattement sur l'impĂ´t de 6 % par an de la 6e Ă  la 10e annĂ©e, soit 30 % (6 % * 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € * 30 % soit 3 000 €. Vous dĂ©clarerez alors en revenu 7 000 € ( 10 000 € - 3 000 €).
  • Vous bĂ©nĂ©ficiez d'un abattement sur les prĂ©lèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e Ă  la 10e annĂ©e, soit 8,25 % (1,65 % * 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € * 8,25 % soit 825 €. Vous devrez payer les prĂ©lèvements sociaux sur la base de 9 175 € ( 10 000 € - 825 €).

Abattement exceptionnel en zones tendues

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

AccĂ©der au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement peut ne pas s'appliquer si le vendeur et l'acheteur ont des liens familiaux (par exemple s'ils sont en couple).

  Ă€ savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

  Ă€ savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale , ainsi que sur le site impots.gouv.fr .

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • DĂ©marches auprès de l'administration fiscale
  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impĂ´t Ă  payer
  • Établissement de la dĂ©claration
  • Paiement de l'impĂ´t sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicitĂ© foncière du lieu du bien.

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value dĂ©clarĂ©e par le notaire
  • Si nĂ©cessaire, plus-value exonĂ©rĂ©e en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre rĂ©sidence principale.
  • DĂ©claration en ligne
  • DĂ©claration papier

La déclaration par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Service en ligne
DĂ©claration 2020 en ligne des revenus de 2019

AccĂ©der au service en ligne  

Ministère chargé des finances

Avant de valider votre déclaration préremplie en ligne, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter. Conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

En 2020, vous pouvez déclarer vos revenus sur formulaire papier si vous remplissez l'une des conditions suivantes :

  • Votre rĂ©sidence principale n'est pas Ă©quipĂ©e d'un accès Ă  internet
  • Elle est Ă©quipĂ©e d'un accès Ă  internet, mais vous n'ĂŞtes pas en mesure de faire votre dĂ©claration en ligne.

Vous utiliserez la déclaration papier préremplie reçue entre le 20 avril et le 12 juin 2020. Selon votre situation, il s'agit de la déclaration n°2042 ou n°2042 C. La déclaration n°2042 RICI regroupe les principales réductions et crédits d'impôt.

Si vous ne recevez pas d'imprimé (1ère déclaration, changement d'adresse, changement de situation familiale), vous pouvez déclarer en ligne ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur service-public.fr ou www.impots.gouv.fr.

Certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne. Les principales déclarations annexes sont les suivantes :

Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.

Vous n'êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s'il s'agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

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