Information du conseil syndical
Si le niveau des impayés atteint 15 % (ou 25 % selon le nombre de lots) des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable. Elle doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.
Saisine du juge
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours devant le tribunal du lieu de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
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Copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété
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Créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respecté
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Préfet ou Procureur de la République
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Président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
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Maire de la commune où est situé l'immeuble
Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Attention :
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.
DĂ©signation du mandataire ad hoc
Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut ĂŞtre un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.
Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).
Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :
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Analyser la situation financière de la copropriété
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Vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires
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Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties
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Élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier.
Le mandataire peut se faire assister Ă ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener Ă bien sa mission.
Obligations du syndic
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.