Question-réponse

Logement social (HLM) : le bailleur peut-il résilier le bail ?

Vérifié le 13/01/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La durée d'un bail pour un logement social est fixée pour une durée indéterminée. Mais ce bail peut être résilié par le bailleur, en cas de non respect de certaines règles ou conditions.

Chaque année, le bailleur adresse au locataire une enquête ressources. Votre bail peut être résilié :

  • si l'enquĂŞte ressources fait apparaĂ®tre, pour la 2e annĂ©e consĂ©cutive que vos revenus (ensemble des ressources des personnes de votre foyer) sont supĂ©rieures Ă  1,5 fois le plafond de ressources pour un logement dit prĂŞt locatif social (PLS).
  • et si votre logement est situĂ© une zone Abis, A ou B1.

Pour connaître la zone où se situe votre logement :

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

AccĂ©der au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Le bailleur vous informe de votre situation dès que les résultats de l'enquête ressources font apparaître, pour la 2e année consécutive, ce dépassement du plafond.

Vous devez quitter les lieux dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la 2e année consécutive, un dépassement des ressources.

Par exemple, pour un dépassement constaté en 2017 et en 2018 (2 années consécutives) :

  • le dĂ©lai est calculĂ© Ă  partir du 1er janvier 2019,
  • vous perdez le droit de rester dans les lieux le 1er juillet 2020.

Le bailleur vous notifie par lettre recommandée avec avis de réception (ou par acte d'huissier), la date limite de départ 6 mois avant la fin du délai de 18 mois.

Le bailleur n'a pas Ă  vous faire de proposition de relogement.

Cette procédure s'interrompt :

  • si, durant le dĂ©lai de 18 mois, vous informez votre bailleur que vos revenus sont devenus infĂ©rieurs aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement dit prĂŞt locatif social (PLS)
  • ou si vous atteignez l'âge de 65 ans jusqu'Ă  l'annĂ©e oĂą apparaĂ®t pour la 2e fois consĂ©cutive ce dĂ©passement du plafond.

Exemple : si vos ressources sont trop élevées durant les années 2017 et 2018, la procédure s'interrompt lorsque vous atteignez l'âge de 65 ans pendant l'année 2017 ou pendant l'année 2018.

Toutefois, vous ne pouvez pas être contraint de quitter votre logement, quels que soient vos revenus :

  • si vous avez 65 ans ou plus,
  • ou si vous avez un handicap ou Ă  votre charge une personne prĂ©sentant un handicap,
  • ou si votre logement est situĂ© dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ,
  • ou si vous habitez depuis le 31 dĂ©cembre 2014 dans une zone urbaine sensible (Zus) qui n'a pas Ă©tĂ© reclassĂ©e en quartier prioritaire de la politique de la ville Ă  partir du 1er janvier 2015.

Si votre logement doit être démoli, votre bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins et à vos ressources. Le nouveau logement doit en outre être situé à proximité du logement que vous quittez.

L'offre de relogement doit se situer :

  • dans votre commune
  • ou dans une commune limitrophe et en n'Ă©tant pas Ă©loignĂ©e de plus de 5 km.

L'offre de relogement doit se situer :

  • dans votre canton
  • ou dans les cantons limitrophes de votre canton inclus dans votre commune
  • ou dans les cantons limitrophes de votre canton inclus dans les communes limitrophes.

L'offre de relogement doit se situer :

  • dans votre arrondissement
  • ou dans les arrondissements limitrophes
  • ou dans les communes limitrophes de votre arrondissement.

Si vous refusez les 3 offres, vous perdez votre droit au maintien dans les lieux. Vous devrez alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai de 6 mois. Ce délai court à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

  • Le non-paiement de votre loyer et des charges aux termes convenus peut causer la rĂ©siliation de votre bail si une dĂ©cision de justice a Ă©tĂ© prise dans ce sens.

    Cependant, l'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Le bailleur vous adresse un commandement de payer. Si vous ne payez pas dans un délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Le juge peut vous accorder un délai de paiement s'il estime que vous êtes en situation de régler votre dette. Si vous payez dans le délai, vous pouvez rester dans le logement.

  • Si vous ĂŞtes la cause de troubles de voisinage :

    • Le bailleur peut vous proposer une offre de relogement correspondant Ă  vos besoins afin de ramener le calme dans l'immeuble. En cas de refus ou d'absence de rĂ©ponse de votre part après un dĂ©lai d'1 mois Ă  partir de l'envoi de l'offre par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, votre bailleur peut saisir la justice pour demander votre expulsion.
    • Le bailleur peut ne vous faire aucune offre de relogement et lancer directement une procĂ©dure judiciaire pour demander votre expulsion.

    Dans tous les cas, il doit s'écouler un délai de 3 mois entre la notification de votre assignation au tribunal et la date de l'audience.

    Si votre bail contient une clause résolutoire (c'est le cas la plupart du temps), le juge ordonne automatiquement votre expulsion. Si votre bail n'en contient pas, le juge a le pouvoir d'apprécier la situation.

    Si le juge prononce votre expulsion, vous aurez un délai de 2 mois minimum pour quitter les lieux. Toutefois, si vous avez refusé les éventuelles propositions de relogement, le juge peut réduire ou supprimer ce délai minimal de 2 mois.

  • Chaque annĂ©e, le bailleur adresse au locataire une enquĂŞte ressources. Votre bail peut ĂŞtre rĂ©silié :

    • si vous ne rĂ©pondez pas pendant 2 annĂ©es consĂ©cutives Ă  l'enquĂŞte sur vos ressources adressĂ©e par votre bailleur
    • et si votre logement est situĂ© dans certaines communes qui correspondent aux zones Abis, A ou B.

    Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez utiliser ce simulateur :

    Simulateur
    Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

    AccĂ©der au simulateur  

    Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

    Le bailleur n'a pas Ă  vous faire de proposition de relogement.

    Vous devrez alors quitter les lieux dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces 2 années.

    Six mois avant avant le terme du délai de 18 mois, le bailleur vous indique la date à laquelle vous devrez avoir quitté les lieux :

    • par lettre recommandĂ©e avec demande d'avis de rĂ©ception,
    • ou par acte d'huissier.

    Cette procédure s'interrompt :

    • si, au cours du dĂ©lai de 18 mois, vous adressez au bailleur les documents et renseignements demandĂ©s dans l'enquĂŞte ressources et justifiant que vos ressources sont infĂ©rieurs au plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement dit prĂŞt locatif social (PLS),
    • ou si vous atteignez l'âge de 65 ans jusqu'Ă  la 2e annĂ©e consĂ©cutive sans rĂ©ponse Ă  l'enquĂŞte ressources.

    Par ailleurs, vous ne pouvez pas être contraint de quitter votre logement, y compris si vous ne répondez pas à l'enquête ressources :

    • lorsque vous avez 65 ans ou plus,
    • ou lorsque vous avez un handicap ou Ă  votre charge une personne prĂ©sentant un handicap,
    • ou lorsque votre logement est situĂ© dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ,
    • ou si vous habitez depuis le 31 dĂ©cembre 2014 dans une zone urbaine sensible (Zus) qui n'a pas Ă©tĂ© reclassĂ©e en quartier prioritaire de la politique de la ville Ă  partir du 1er janvier 2015. Cette exemption disparaĂ®tra toutefois Ă  partir du 1er janvier 2021.
  • Votre logement doit ĂŞtre occupĂ© au moins 8 mois par an, sauf motifs lĂ©gitimes (obligation professionnelle, raison de santĂ©, ou cas de force majeure), par vous ou les personnes qui vivent habituellement dans votre foyer.

    Dans le cas contraire, le bailleur peut vous délivrer une assignation en justice avec un délai de 3 mois avant l'audience. Si l'expulsion est prononcée, vous aurez de 2 à 3 mois pour quitter les lieux.

  • Sous certaines conditions, la sous-location d'une partie du logement est admise.

    En revanche, il est interdit de sous-louer tout le logement. Si vous ne respectez pas cette interdiction, le bailleur peut saisir le juge pour qu'il résilie votre bail.

  • Sous certaines conditions particulières (taille des logements, composition des familles, ...), l'Ă©change de logements entre locataires est autorisĂ©.

    Dans tous les autres cas, vous devez obtenir l'accord du bailleur. Si vous ne respectez pas cette obligation, le juge peut résilier leur bail, à la demande du bailleur.

  • Il est interdit de cĂ©der (gratuitement ou non) son logement.

    Si vous ne respectez pas cette interdiction, le juge peut résilier votre bail à la demande du bailleur.

  • Si votre logement est sous-occupĂ©, votre bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptĂ©s Ă  vos besoins, mĂŞme si vous dĂ©passez les plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement social.

    Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

    • Satisfaire aux conditions de dĂ©cence
    • ĂŠtre situĂ© dans le mĂŞme arrondissement ou les arrondissements limitrophes
    • ĂŠtre Ă  un loyer infĂ©rieur Ă  celui de votre logement d'origine.

    En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

    • Les dĂ©penses de dĂ©mĂ©nagement. Soit le bailleur finance votre dĂ©mĂ©nagement Ă  hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de dĂ©mĂ©nagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnĂ©s par ce dĂ©mĂ©nagement. Ce versement est alors effectuĂ© dans le mois qui suit la remise des clĂ©s de l'ancien logement.
    • Les frais relatifs Ă  l'ouverture, Ă  la fermeture ou le transfert d'abonnements aux rĂ©seaux d'eau, d'Ă©lectricitĂ©, de gaz et de tĂ©lĂ©phonie 
    • Les travaux de remise Ă  niveau de la qualitĂ© du nouveau logement proposĂ© par rapport Ă  l'ancien logement. Ă€ la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emmĂ©nagement et ce, dans la limite d'un certain montant.
    Montant des travaux Ă  la charge du bailleur selon la situation du locataire

    Locataire : personnes à charge

    Montant Ă  la charge du bailleur

    0

    1 500 €

    1

    2 000 €

    2

    2 500 €

    3

    3 000 €

    4

    3 500 €

    Par personne supplémentaire

    + 500 €

    Dans certaines zones géographiques, la 3e offre de logement est accompagnée de la lettre de préavis (congé) donné par votre bailleur. En cas de refus de cette dernière offre, votre bail sera résilié. Vous devrez quitter les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la notification de cette 3e offre de relogement.

    Toutefois, vous ne perdez pas votre droit au maintien dans les lieux, même lorsque votre logement devient sous-occupé, si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

    • Ă‚gĂ©(e) de plus de 65 ans
    • En situation de handicap
    • Vous prĂ©sentez une perte d'autonomie physique ou psychique
    • Vous avez Ă  votre charge une personne en situation de handicap
    • Vous avez Ă  votre charge prĂ©sentant une perte d'autonomie physique ou psychique.

    Pour rappel, les personnes vivant au foyer sont les suivantes :

    • Titulaire ou titulaires (dont l'Ă©poux) du bail
    • Personnes figurant sur les avis d'imposition du ou des titulaires du bail
    • Concubin notoire du titulaire du bail
    • Partenaire de Pacs du titulaire du bail
    • Enfants et personnes considĂ©rĂ©es Ă  charge : mineur ne percevant pas de revenus propres, majeur rattachĂ© fiscalement au(x) titulaire(s) du bail, bĂ©nĂ©ficiaire de la carte mobilitĂ© inclusion portant la mention invaliditĂ©

      Ă€ savoir

    l'enfant de parents séparés placé en garde alternée, ainsi que l'enfant faisant l'objet droit d'un droit de visite ou d'hébergement, sont considérés comme personne vivant au foyer.

  • Si vous bĂ©nĂ©ficiez d'un logement social adaptĂ© au handicap et que vous avez moins de 65 ans, votre bail peut ĂŞtre rĂ©siliĂ© si la personne handicapĂ©e ayant justifiĂ© l'attribution d'un tel logement (vous ou une personne Ă  votre charge) n'occupe plus le logement.

    Le bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins.

    Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

    • Satisfaire aux conditions de dĂ©cence,
    • ĂŠtre situĂ© dans le mĂŞme arrondissement ou les arrondissements limitrophes,
    • ĂŠtre Ă  un loyer infĂ©rieur Ă  celui du logement d'origine.

    En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

    • Les dĂ©penses de dĂ©mĂ©nagement. Soit le bailleur finance votre dĂ©mĂ©nagement Ă  hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de dĂ©mĂ©nagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnĂ©s par ce dĂ©mĂ©nagement. Ce versement est alors effectuĂ© dans le mois qui suit la remise des clĂ©s de l'ancien logement.
    • Les frais relatifs Ă  l'ouverture, Ă  la fermeture ou le transfert d'abonnements aux rĂ©seaux d'eau, d'Ă©lectricitĂ©, de gaz et de tĂ©lĂ©phonie.
    • Les travaux de remise Ă  niveau de la qualitĂ© du nouveau logement proposĂ© par rapport Ă  l'ancien logement. Ă€ la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emmĂ©nagement et ce, dans la limite d'un certain montant.
    Montant Ă  la charge du bailleur selon la situation du locataire

    Locataire : personnes à charge

    Montant Ă  la charge du bailleur

    0

    1 500 €

    1

    2 000 €

    2

    2 500 €

    3

    3 000 €

    4

    3 500 €

    Par personne supplémentaire

    + 500 €

    Si vous refusez ces 3 offres, votre bail peut être résilié.

    Vous devrez alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai :

    • de 6 mois
    • ou 18 mois en cas de dĂ©cès d'une personne handicapĂ©e dont vous aviez la charge.

    Ce délai court à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

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